تم النشر اليوم 2024/06/16 | فقاعة عقارية

قراءة متعمقة

جون كالفيرلي (2004)، فقاعات وكيفية البقاء على قيد الحياة ، N. Brealey. (ردمك 1-85788-348-9) رقم الكتاب المعياري الدولي 1-85788-348-9
روبرت جيه. شيلر (2005). الوفرة غير المنطقية ، الطبعة الثانية. مطبعة جامعة برينستون. (ردمك 0-691-12335-7) رقم الكتاب المعياري الدولي 0-691-12335-7 .
جون ر. تالبوت (2003). الانهيار القادم في سوق الإسكان ، نيويورك: McGraw-Hill، Inc. (ردمك 0-07-142220-X) رقم الكتاب المعياري الدولي 0-07-142220-X .
أندرو توبياس (2005). دليل الاستثمار الوحيد الذي ستحتاج إليه (تم التحديث)، هاركورت تستعد وشركاه. (ردمك 0-15-602963-4) رقم الكتاب المعياري الدولي 0-15-602963-4 .
إريك تايسون (2003). التمويل الشخصي للدمى ، الطبعة الرابعة، فوستر سيتي، كاليفورنيا: كتب IDG. (ردمك 0-7645-2590-5) رقم الكتاب المعياري الدولي 0-7645-2590-5 .
Burton G. Malkiel (2003). دليل Random Walk إلى الاستثمار: عشر قواعد للنجاح المالي ، نيويورك: WW Norton and Company، Inc. (ردمك 0-393-05854-9) رقم الكتاب المعياري الدولي 0-393-05854-9 .
إليزابيث وارين وأميليا وارين تياجي (2003). مصيدة الدخلين: لماذا تسير الأمهات والآباء من الطبقة الوسطى ، نيويورك: الكتب الأساسية. (ردمك 0-465-09082-6) رقم الكتاب المعياري الدولي 0-465-09082-6 .
عنتالعقارات
ملكية شخصية
صناعة الخدمات
حسب الموقع
بنغلاديش
الصين
إيطاليا
كينيا
باكستان
بنما
بورتوريكو
روسيا
المملكة المتحدة
أنواع
Commercial property
Commercial building
Corporate Real Estate
Extraterrestrial real estate
International real estate
Lease administration
Niche real estate
Garden real estate
Healthcare real estate
سكن ثانوي
أرض صالحة للزراعة
Golf property
عقار
Off-plan property
عقارات ذات ملكية خاصة
Real estate owned
Residential property
قطاعات
Property management
تطوير عقاري
Real estate investing
تقليب
Relocation
قوانين تنظيمية
Adverse possession
Chain of title
Closing
Concurrent estate
بيع مشروط
Conveyancing
صك
Eminent domain
Encumbrance
حبس الرهن
قانون الأرض
Land registration
عقد استغلال
Lease
Property abstract
عقار
Real estate contract
تنظيم الإيجار
Severance
Torrens title
التقسيم إلى مناطق
اقتصادوتثمين
إقراض قائم على الأصول
معدل الرسملة
Effective gross income
Gross rent multiplier
Hard money loan
Highest and best use
Investment rating for real estate
Mortgage insurance
رهن عقاري
Real estate derivative
Real estate economics
فقاعة عقارية
تثمين عقاري
Rental value
أطراف
Buyer agent
Buyer broker
Chartered Surveyor
Exclusive buyer agent
استثمار عقاري
Landlord
Moving company
Property manager
سمسار عقارات
Real estate entrepreneur
Real estate investment club
Real estate investment trust
مدير الممتلكات العقارية
عقد استغلال
مواضيع أخرى
شركات
طرد
استطباق
Graduate real estate education
حزام أخضر
Indices
Industry trade groups
استثمار عقاري
أصحاب أعمال
Property cycle
Real estate trends
Undergraduate real estate programs
تسوس حضري [الإنجليزية]
تخطيط حضري
List of housing markets by real estate prices تصنيف
كومنز
بوابة الاقتصاد

فقاعات العقارات الأخيرة

كان انهيار فقاعة أسعار الأصول اليابانية منذ عام 1990 قد أضر بشدة بالاقتصاد الياباني. أثر الانهيار في عام 2005 على شنغهاي، أكبر مدن الصين.
بالنسبة للبلدان الفردية، راجع: فقاعة العقارات الأسترالية – مستمرة حاليًا
دول البلطيق فقاعة الإسكان
فقاعة الممتلكات البريطانية
فقاعة الممتلكات البلغارية
فقاعة الممتلكات الكندية
فقاعة الممتلكات الصينية – 2005-2011
فقاعة الممتلكات الدنماركية – 2001-2006
فقاعة الممتلكات الهندية
فقاعة الممتلكات الأيرلندية – 1999-2006
فقاعة أسعار الأصول اليابانية – 1986-1991
فقاعة الممتلكات اللبنانية
فقاعة العقارات في نيوزيلندا – مستمرة حاليًا
فقاعة الممتلكات البولندية – 2002-2008
فقاعة الممتلكات الرومانية
فقاعة العقارات الإسبانية – 1985-2008
فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة – 1997-2006

التحديد والوقاية

اتجاه أسعار المنازل في الولايات المتحدة (1998-2008) وفقًا لمؤشر Case-Shiller
نسبة متوسط أسعار المنازل في ملبورن إلى الأجور السنوية الأسترالية ، 1965 إلى 2010
كما هو الحال مع جميع أنواع الفقاعات الاقتصادية، يوجد خلاف حول ما إذا كان من الممكن التعرف على فقاعة عقارية أو التنبؤ بها، ثم منعها. ففقاعات المضاربة تمثل انحراف مستمر ومنهجي ومتزايد للأسعار الفعلية عن قيمها الأساسية. وغالبًا ما يكون من الصعب تحديد الفقاعات، حتى بعد وقوعها، بسبب صعوبة تقدير القيم الجوهرية بدقة.
[ بحاجة لمصدر ]
وفي القطاع العقاري، يمكن تقدير الأساسيات من عائدات الإيجار (حيث يتم اعتبار العقارات في سياق مشابه للأسهم والأصول المالية الأخرى) أو بناءً على تراجع الأسعار الفعلية على مجموعة من متغيرات الطلب و / أو العرض. ولقد أصدر الخبير الاقتصادي الأمريكي روبرت شيلر مؤشر أسعار المنازل كيس- شيلر في 20 مدينة كبرى في جميع أنحاء الولايات المتحدة في 31 مايو 2011 والذي أوضح أن «تراجع سعر المنازل قد تم تأكيدها» ولقد جادلت المجلة البريطانية ذا إكونومست، في أنه يمكن استخدام مؤشرات سوق الإسكان لتحديد فقاعات العقارات. وجادل البعض الآخر من الخبراء كذلك بأن الحكومات والبنوك المركزية يمكنها ويجب عليها أن تتخذ إجراءات لمنع الفقاعات من التكوّن، أو لتقليص الفقاعات الموجودة.

مؤشرات سوق الإسكان

أسعار المنازل في المملكة المتحدة بين عامي 1975 و 2006 ، معدلة حسب التضخم
مؤامرة روبرت شيلر لأسعار المنازل الأمريكية والسكان وتكاليف البناء وعوائد السندات، من كتاب غير عقلاني ، الطبعة الثانية. يوضح شيلر أن أسعار المنازل الأمريكية المعدلة حسب التضخم ارتفعت بنسبة 0.4٪ سنويًا من 1890-2004، و 0.7٪ سنويًا من 1940-2004، في حين أن بيانات التعداد الأمريكي في الفترة من 1940-2004 تظهر أن القيمة المقدرة ذاتيًا زادت 2٪ سنويًا.
وفي محاولة لتحديد الفقاعات قبل انفجارها، طور الاقتصاديون عددًا من النسب المالية والمؤشرات الاقتصادية التي يمكن استخدامها لتقييم ما إذا كانت قيمة المنازل في منطقة معينة ذات قيمة عالية. بمقارنة المستويات الحالية بالمستويات السابقة التي أثبتت عدم استدامتها في الماضي (أي أدت إلى أو على الأقل حوادث مصاحبة)، حيث يمكن للمرء أن يخمن معرفة ما إذا كانت هناك سوق عقارية معينة تعاني من فقاعة. وتصف المؤشرات جانبين متشابكين من فقاعة الإسكان: مكون التقييم
مكون الدين.
ويقيس عنصر التقييم مدى كلفة المنازل بالنسبة إلى ما يمكن لمعظم الناس تحمله. ويقيس عنصر الدين كيف تصبح الأسر المثقلة بالديون في شرائها للمنزل أو للربح (وأيضًا مقدار التعرض للبنوك التي تتراكم عن طريق إقراضها). ويتم توفير ملخص أساسي للتقدم المحرز في مؤشرات الإسكان للمدن الأمريكية بواسطة Business Week . انظر أيضا: الاقتصاد العقاري والاتجاهات العقارية. مقاييس القدرة على تحمل التكاليف الإسكان
نسبة السعر إلى الدخل هي مقياس القدرة على تحمل التكاليف الأساسية للسكن في منطقة معينة. عادة ما يكون متوسط أسعار المنازل إلى متوسط الدخل المتاح للأسرة، معبراً عنه كنسبة مئوية أو كسنوات من الدخل. يتم تجميعها في بعض الأحيان بشكل منفصل للمشترين لأول مرة وتسمى إمكانية الوصول .[بحاجة لمصدر] وهذه النسبة، المطبقة على الأفراد، هي عنصر أساسي في قرارات إقراض الرهن العقاري. ووفقًا للحسابات التي أجراها بنك جولدمان ساكس، تشير مقارنة متوسط أسعار المنازل إلى متوسط دخل الأسرة إلى أن الإسكان في الولايات المتحدة في عام 2005 كان مبالغًا فيه بنسبة 10٪. «ومع ذلك، يستند هذا التقدير على متوسط معدل الرهن العقاري بنسبة حوالي 6 ٪، والتوقع أن ترتفع تلك المعدلات معدلات»، وكتب فريق الاقتصاد تقريره وفقًا لأرقام بنك جولدمان، لذا فإن الارتفاع بنسبة نقطة مئوية واحدة في معدلات الرهن العقاري سوف يقلل من القيمة العادلة لأسعار المنازل بنسبة 8٪.[بحاجة لمصدر] [ بحاجة لمصدر ]
نسبة الودائع[ بحاجة لمصدر ] إلى الدخل هي الحد الأدنى من الدفعة المقدمة المطلوبة للرهن العقاري النموذجي معبراً عنها في شهور أو سنوات من الدخل. وهي مهمة بشكل خاص للمشترين لأول مرة؛ إذا أصبحت الدفعة الأولى مرتفعة للغاية، فقد يجد هؤلاء المشترين أنفسهم «مسعرين» من السوق. على سبيل المثال، اعتبارًا من 2004[تحديث] هذه النسبة تساوي سنة واحدة من الدخل في المملكة المتحدة.

البديل الآخر هو ما تسميه الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في الولايات المتحدة «مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان» في منشوراتها. (تم التشكيك في صحة منهجية NAR من قبل بعض المحللين لأنها لا تأخذ في الاعتبار التضخم. ومع ذلك، اعتبر الإجراء مناسبًا، لأنه يتم التعبير عن كلاً من بيانات تكلفة الدخل والسكن بعبارات تشمل التضخم، ولكل الأمور متساوية، فإن المؤشر يتضمن ضمنيًا التضخم. يقيس مؤشر القدرة على تحمل التكاليف نسبة التكلفة الشهرية الفعلية للرهن إلى دخل المنزل. يتم استخدامه أكثر في المملكة المتحدة حيث تقريبًا جميع القروض العقارية متغيرة ومربوطة بأسعار فائدة الإقراض المصرفي. إنه يوفر مقياسًا أكثر واقعية لقدرة الأسر على تحمل تكاليف السكن مقارنة بنسبة السعر إلى الدخل. ومع ذلك، يصعب حسابه، وبالتالي لا تزال نسبة السعر إلى الدخل أكثر شيوعًا في استخدام الخبراء. في[ ؟ السنوات الأخيرة فإن ممارسات الإقراض قد خففت، مما يسمح باستعارة المزيد من الدخل. وظهر بعض من التكهن بأن هذه الممارسة على المدى الطويل لا يمكن أن تستمر وقد تؤدي في نهاية المطاف إلى مدفوعات الرهن العقاري لا يمكن تحملها، والتملك بالنسبة للكثيرين. [ ؟[ بحاجة لمصدر ]
[ بحاجة لمصدر ]المتوسط متعدد يقيس نسبة سعر المنزل المتوسط إلى متوسط دخل الأسرة السنوي. تحوم هذا الإجراء تاريخيًا حول قيمة 3.0 أو أقل، ولكن في السنوات الأخيرة ارتفع هذا المقياس بشكل كبير، لا سيما في الأسواق مع قيود السياسة العامة الشديدة على الأراضي والتنمية.
أسعار المنازل المعدلة حسب التضخم في اليابان (1980-2005) مقارنة بارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة وبريطانيا وأستراليا (1995-2005)
مقاييس ديون الإسكان
نسبة الدين إلى السكن أو نسبة خدمة الدين هي نسبة مدفوعات الرهن إلى الدخل المتاح. وعندما ترتفع النسبة، تصبح الأسر أكثر اعتمادًا على ارتفاع قيمة الممتلكات لخدمة ديونها. التباين في هذا المؤشر يقيس إجمالي تكاليف ملكية المنزل، بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري والمرافق وضرائب الممتلكات، كنسبة مئوية من الدخل الشهري الضريبي للأسرة المعيشية النموذجية؛ على سبيل المثال، راجع تقارير RBC Economics للأسواق الكندية.
نسبة ديون الإسكان إلى حقوق الملكية (لا يجب الخلط بينها وبين نسبة ديون الشركات إلى حقوق الملكية)، والتي تسمى أيضًا القرض مقابل القيمة، هي نسبة ديون الرهن العقاري إلى قيمة العقار الأساسي؛ إنه مقياس يقيس النفوذ المالي. وتزداد هذه النسبة عندما يأخذ صاحب المنزل قرضًا ثانيًا للرهن العقاري أو الأسهم باستخدام الأسهم المتراكمة كضمان. نسبة أعلى من 1 تعني أن حقوق المالك سلبية.
ملكية المساكن وتدابير الإيجار
يمكن تحديد الفقاعات عندما تكون الزيادة في أسعار المساكن أعلى من ارتفاع الإيجارات. ففي الولايات المتحدة، ارتفع الإيجار بين عامي 1984 و 2013 بشكل مطرد بنحو 3 ٪ سنويا، في حين ارتفعت أسعار المساكن بين عامي 1997 و 2002 بنسبة 6 ٪ سنويا. بين عامي 2011 والربع الثالث من عام 2013 ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 5.83 ٪ والإيجار بنسبة 2 ٪.
نسبة الملكية هي نسبة الأسر التي تمتلك منازلها مقابل الاستئجار. والتي تميل إلى الارتفاع بثبات مع الدخل. وأيضا غالبا ما تسن الحكومات تدابير مثل التخفيضات الضريبية أو التمويل المدعوم لتشجيع وتسهيل ملكية المنزل. وإذا لم يكن الارتفاع في الملكية مدعومًا بارتفاع الدخول، فقد يعني ذلك أن المشترين يستفيدون من أسعار الفائدة المنخفضة (والتي يجب أن ترتفع في النهاية مع ارتفاع الاقتصاد) أو أن قروض المنازل يتم منحها بمزيد من الحرية، للمقترضين مع سوء الائتمان. لذلك، فإن نسبة الملكية المرتفعة المقترنة بزيادة معدل الإقراض في الرهون العقارية عالية المخاطر قد تشير إلى ارتفاع مستويات الديون المرتبطة بالفقاعات.
و نسبة السعر إلى الأرباح أو نسبة P / E هي المقياس الشائع استخدامها لتقييم التقييم النسبي من الأسهم. لحساب نسبة P / E لحالة المنزل المستأجر، والذي قسّم سعر المنزل على أرباحه المحتملة أو دخله الصافي، وهو الإيجار السنوي لسوق المنزل مطروحًا منه المصاريف، والتي تشمل ضرائب الصيانة والممتلكات. هذه الصيغة هي:
House P/E ratio
= House price
Rent
−
Expenses {displaystyle {mbox{House P/E ratio}}={frac {mbox{House price}}{{mbox{Rent}}-{mbox{Expenses}}}}}
توفر نسبة السعر إلى الربح في المنزل مقارنة مباشرة مع نسب الربح / الربح المستخدمة لتحليل الاستخدامات الأخرى للأموال المرتبطة في المنزل. قارن هذه النسبة إلى نسبة إيجار السعر البسيطة والأقل دقة أدناه.
نسبة السعر إلى الإيجار هي متوسط تكلفة الملكية مقسومًا على إيرادات الإيجار المستلمة (في حالة الشراء للسماح) أو الإيجار المقدّر (في حالة الشراء للإقامة):
House Price-Rent ratio
= House price
Monthly Rent
×
12 {displaystyle {mbox{House Price-Rent ratio}}={frac {mbox{House price}}{{mbox{Monthly Rent}}times 12}}}
غالبًا ما يتم قياس الأخير باستخدام أرقام «إيجار المالك المكافئ» التي ينشرها مكتب إحصاءات العمل. ويمكن اعتباره المكافئ العقاري لنسبة أرباح الأسهم. بعبارة أخرى، يقيس المبلغ الذي يدفعه المشتري مقابل كل دولار من دخل الإيجار المستلم (أو الدولار المدخر من إنفاق الإيجار). ترتبط الإيجارات، تمامًا مثل دخل الشركات والأفراد، ارتباطًا وثيقًا عمومًا بأساسيات العرض والطلب؛ نادراً ما يرى المرء «فقاعة إيجار» غير مستدامة (أو «فقاعة دخل» لهذه المسألة). لذلك فإن الزيادة السريعة في أسعار المنازل إلى جانب سوق التأجير الثابت يمكن أن تشير إلى بداية الفقاعة.
وكانت نسبة إيجار الأسعار في الولايات المتحدة أعلى بنسبة 18 ٪ من متوسطها على المدى الطويل اعتبارا من أكتوبر 2004.
إجمالي عائد الإيجار ، وهو مقياس يستخدم في المملكة المتحدة، هو إجمالي الإيجار السنوي الإجمالي مقسومًا على سعر المنزل ويعبر عنه كنسبة مئوية:
Gross Rental Yield
= Monthly rent
×
12
House price ×
100
%
{displaystyle {mbox{Gross Rental Yield}}={frac {{mbox{Monthly rent}}times 12}{mbox{House price}}}times 100%}
هذا هو المعادل لنسبة سعر المنزل الإيجار. صافي العائد على الإيجار يخصم نفقات المالك (وأحيانا الفراغات المقدرة للإيجار) من إجمالي الإيجار قبل القيام بالحساب أعلاه؛ هذا هو المعاملة بالمثل لنسبة P / E المنزل.
نظرًا لاستلام الإيجارات على مدار العام وليس في نهايتها، فإن عائد الإيجار الإجمالي والصافي المحسوب أعلاه هو أقل إلى حد ما من عوائد الإيجار الحقيقية التي تم الحصول عليها عند الأخذ في الاعتبار الطبيعة الشهرية لمدفوعات الإيجار.
معدل الإشغال (مقابل: معدل الشغور) هو عدد الوحدات السكنية المشغولة مقسومًا على إجمالي عدد الوحدات في منطقة معينة (في العقارات التجارية، وعادة ما يتم التعبير عنها من حيث المساحة (أي بالمتر المربع، فدان، إلخ) لدرجات مختلفة من المباني). انخفاض معدل الإشغال يعني أن السوق في حالة فائض في العرض ناتج عن عمليات المضاربة والبناء والشراء. في هذا السياق، يمكن أن تكون أرقام العرض والطلب مضللة: فطلب المبيعات يتجاوز العرض، لكن الطلب على الإيجار لا. [ بحاجة لمصدر ][ بحاجة لمصدر ]
مؤشرات أسعار السكن
مؤشر Case-Shiller 1890–2016 ، والذي يظهر أن فقاعة الإسكان بلغت ذروتها في عام 2006
تستخدم هذه المؤشرات سعر المنزل أيضا في تحديد فقاعات الإسكان. وتعرف هذه بمؤشرات أسعار المنازل (HPIs). هناك سلسلة ملحوظة من مؤشرات HPI للولايات المتحدة هي مؤشرات Case-Shiller ، التي وضعها الاقتصاديون الأمريكيون كارل كيس، وروبرت جيه. شيلر، وألان فايس. ووفقًا لمؤشر Case-Shiller ، شهدت الولايات المتحدة ارتفاعًا في فقاعة الإسكان في الربع الثاني من عام 2006 (الربع الثاني من عام 2006).

شرح مبسط

فقاعة العقارات أو فقاعة العقار أو الفقاعة العقارية (أو فقاعة الإسكان للأسواق السكنية) هي نوع من الفقاعة الاقتصادية التي تحدث بشكل دوري في أسواق العقارات المحلية أو العالمية، وعادة ما تتبع طفرة الأراضي وهي الزيادة السريعة في سعر السوق للعقارات مثل الإسكان حتى تصل إلى مستويات غير مستدامة ثم تنخفض.